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2013年《物业管理实务》案例题解析

2013年《物业管理实务》案例分析题

                               提供人:赵明

一、某小区物业收费面积是10万平方米,经测算物业服务成本200万元。该项目实行包干制管理,物业服务企业希望获取的利润为物业服务费的10%,营业税及附加为物业服务费的5.65%25

 问题:

    1、请按照包干制测算出物业服务费单价(保留最后小数点两位)?

2、物业服务收缴率达到多少,该物业服务企业才能保本经营(保留最后小数点两位)?

    3、由于成本上涨了20%,该物业服务企业每年上涨多少物业服务费才能保持现有利润不变(保留最后小数点两位)?

二、某物业公司和开发建设单位达成如下协议:20分)

    1、地下车位产权归建设单位所有,委托给专业公司管理是否正确?请说明理由?

    2、由物业服务企业负责主持成立业主大会,是否合理?请说明理由?

    3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理?请说明理由?

    4、建设单位委托物业公司办理入住手续,是否合理?请说明理由?

三、某办公大楼,为单一业主,散户出租。中央空调,每年5-10月集中供冷,物业公司按面积收取定额能源费,包干经营,自负盈亏。有一设备节能公司提出一个节能方案(仅供实验室论证成功):如把现有的空调设备换成它们的空调,所有的安装费用均由节能公司出,安装期限为2个月  如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源大约在30%。节能公司与物业公司签订六年的合同,节能公司与物业公司按照8:2的比例分配能源节省的费用。

1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么?

2、旧设备拆下来以后 归谁有?谁有处置权利?

3、如果六年合同到期后,业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有,是否合理? 为什么?

四、某小区11号楼2000年交付使用, 物业公司已购买公众责任险。 2010年时物业公司发现自来水主管道漏水,物业公司用管箍将管道紧固好。过了一段时间后自来水管道漏水严重,经物业公司检查后确定需要全部换管道。但是由于维修方案没有确定下来 此事搁置。到了2011  张某发现自家天花板被泡,经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。需要将王某家的墙砸开换管道。 经协商李王同意。

1、造成张、 李两家损失的责任主体是谁?  为什么?

2、两家的损失谁来赔付?为什么?

3、更换自来水主管道的费用由谁来付?

   

 参考答案

案例一参考答案

1、请按照包干制测算出物业服务费单价(保留最后小数点两位)。

1)包干制条件下物业服务费的构成:成本+利润+税费。设年物业服务费为X, 则:

  X = 200 + 10%X + 5.65%X

  X10%X5.65%X = 200

  X =237.11万元

其中:利润=237.11 ×10%=23.71万元

      税费= 237.11×5.65%=13.43万元

    2 物业服务费月单价 = 237.11万÷10万÷12 1.98

2、请测算出物业收缴率达到多少,该物业服务企业才能保本经营(保留最后小数点两位)?

 计算公式 =(年成本+年税费)÷年物业服务费总额

=(200万+13.43)÷237.11元≈90%

3、由于人工成本上涨了20%,该物业服务企业每年上涨多少成本才能保持现有利润不变(保留最后小数点两位)?

设总成本上涨20%,利润不变条件下的年物业服务费总额为Y, 则:

Y= 200×20%23.71万 + 5.65%Y

Y = 279.5万元

新增成本=XY = 279.5237.11= 42.39万元

 

案例二参考答案

 

1、地下车位产权归建设单位所有,委托给专业公司管理是否正确,请说明理由?

     正确。由于该小区地下车位的权属归建设单位,另因地下车位的管理与经营不属于公共性物业服务的内容。因此,建设单位既可以依法将其管理权委托给物业服务企业,也可以依法将其管理权委托给专业公司。

2、由物业服务企业负责主持成立业主大会是否合理,理由?

不合理。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,是业主参与物业管理活动的组织形式。首次业主大会在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)指导下,由业主代表、建设单位、办事处、居委会组成业主大会筹备组,并由业主大会筹备组具体负责业主大会的筹备工作。物业服务企业只能协助,不能具体负责主持成立业主大会。

3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理?请说明理由?

不合理。如果将消防通道改为临时停车位,往往会导致消防通道的堵塞,严重影响消防车通行、消防疏散及抢救,危及物业使用人的财产及生命安全。因此,在任何情况下都不能将消防通道改为停车位。

4、建设单位委托物业公司办理入住手续,是否合理?请说明理由?

合理。入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为。入住操作模式主要有两种:一种是以建设单位为主体,物业服务企业相配合的模式;第二种是建设单位将入住工作委托给物业服务企业,由物业服务企业代为办理入住手续。因此,建设单位委托物业服务企业办理入住手续是合理的。

 

案例三参考答案

1、         如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么?

   1)更换空调设备带来的风险。该节能方案仅在实验室试验成功,安装使用后的具体效果难以确定。如果安装后的节能效果达不到试验效果,无论是勉强使用或是更换新的空调设备,都使物业公司和业主将面临很大风险。

(2) 安装工期风险。该案例可知,节能公司无法确保空调安装按期完工。一旦进入供冷期无法完工,不能给该办公楼的住用人供冷,物业公司和业主将面临很大风险。

2、旧设备拆下来以后 归谁有?谁有处置权利?

旧空调设备归该办公楼业主所有。该办公楼的全体业主具有处置权。

3、如果六年合同到期后,业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有,是否合理? 为什么?

合理。因为物业公司与节能公司签订的合同如无特别约定,节能公司安装的空调设备在合同到期后应归全体业主所有。由此节省的节能费用也应归全体业主所有。

案例四参考答案

1、         张、 李两家责任主体是谁?  为什么?

造成业主张、李两家财产损失的责任主体是供水部门。该项目已交付使用10年,超出建设单位的质保期限。国家规定,分户表以外的供水设施归供水单位所有,并承担维修养护任务。因此,造成上述两家损失的责任主体是供水单位。

2、两家的损失谁来赔付?为什么?

主要应由供水单位承担。但因物业服务企业发现主管道漏水后未告知供水单位及时进行维修,导致王、李两户业主室内财产损失,故应承担一定的赔偿责任责任。赔付费用可由承保公共责任险的保险公司承担。

3、更换自来水主管道的费用由谁来付?

由供水单位承担。因为供水主管道的权属归供水单位,因此应承担更换主管道的费用。

 

 
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