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济南:文昌山庄上演物业之争
近日,长清区文昌山庄有业主向本报反映,该小区原物业公司合同到期,业主委员会招标失败,结果现在小区内同时有两家物业公司在服务,双方互相争吵导致小区混乱。一个小区,两家物业,到底谁才是正规军,物业之争的背后究竟是怎么一回事,记者展开调查。
  业主反映:
  小区俩物业,影响业主正常生活
  近日,家住文昌山庄的王先生向本报反映,在该小区内,现有两家物业公司同时在服务,双方互掐多次惊动警方。
  提及文昌山庄现状,王先生称“太乱了”,进入9月份以来,两家物业公司争吵不断,且多次惊动110出警,“哪个业主希望自己的小区内天天来警察,我们想要的是一个和谐安静的小区环境。”
  记者调查:
  物业费、电费、暖气费该怎么交?
  9月10日,记者来到文昌山庄小区内,发现小区内确实有两家物业公司同时在服务,其中一家叫济南福成物业管理有限公司(以下简称福成物业),这家公司已在文昌山庄服务多年;另外一家叫济南民泰物业管理有限公司(简称民泰物业),为新入驻公司。
  在小区门口,一名身穿保安服装的工作人员在传达室内值班,他来自福成物业,传达室外放有一桌子,旁边坐有两名身着保安服装的工作人员,他们来自民泰物业。在小区门口的道路上,几名工人正忙着修路,“他们是我们公司请来修路的”,民泰物业一物业人员告诉记者。记者往里走,先后遇见两名女清洁工正在清扫路面垃圾,而这俩人都来自福成物业。
  记者在小区内随机采访了几名业主。李女士告诉记者,福成物业在小区内服务多年,她较为满意,且0.6元每平方米的物业费很便宜。8月份她刚向福成物业交了全年的物业费,“如果换了物业公司,会不会让我们重新交钱?”
  王女士表示,每月月底都由物业来抄电表收电费,现在小区内有两家物业,如果两家都来收取电费他们该交给谁,到底谁才是小区内的合法物业?如果不交电费,会不会停电?暖气费该怎么交?
  福成物业:
  新物业签合同前可继续服务
  福成物业的经理郭珺告诉记者:“我们在文昌山庄服务多年,物业费收得低。我不敢说我们干得多好,但是大部分业主是认可我们的。”她拿出一份合同介绍,福成物业和文昌山庄业主委员会之间有合同,以往都是一年一签,上一份合同于2012年4月份到期,之所以迟迟没有续签合同,是因为该小区业主都很忙,召开一次业委会不容易。而按照合同约定,在业委会与新的物业公司签订正式合同之前,福成物业与业委会之间的合同继续有效,这表示福成物业可以继续在小区内服务。
  郭珺还表示,他们的合同还约定,如果业委会要解除或终止物业服务合同,可以不按照物业法规定的提前60天通知,但须提前30天通知,且两家物业要在业委会的监管下有秩序地进行交接。此外,文昌山庄目前仍有一大批业主没有上交热管网建设费,如果业委会与福成物业终止合同,福成物业在撤离前应得到80%的热管网建设费。
  业主王先生介绍,8月17日,业委会在小区内书面通知广大业主于8月20日召开业主大会,由业主表决确定物业服务中标单位。20日当天,许多业主看到评标报告后,对两名中标候选单位及招标、评标过程存有质疑,现场混乱,业委会没有办法控制局面,业委会有关负责人宣布“不弄了,乱吧,业主委员会解散,不管了”。王先生介绍,当天的招标没有进行下去。
  矛盾冲突:
  一山难容二虎,小区内出现混乱
  郭珺称,9月1日上午8时左右,民泰物业有关负责人手持评标报告而非中标通知书,带领7个社会人聚集在文昌山庄大门口,恐吓门卫值班人员,拔掉监控电源,欲将福成物业服务人员赶走。郭珺拨打110后,新城派出所民警赶到现场控制局面。后警方调解提出,要求民泰物业“撤走所有人员,不得扰民,不得扰乱工作秩序”。
  9月2日,民泰物业再次来到小区门口,他们手持一份手写的招聘通知,和物业服务人员吵闹起来。9月3日,场地之争再次上演,民泰物业工作人员又手持一份打印版的招聘通知,内容显示民泰物业可入驻小区,试用期三个月,落款处有业委会的盖章。民警三次出警,由于一方持有合同,另一方又有业委会盖过章的试用通知,双方也没发生打架斗殴的行为,民警表示爱莫能助后撤离现场。
  令郭珺没想到的是,9月3日晚9点,民泰物业来人将小区原本正常使用的智能门砸坏拆除,换上自己的智能门。“现在他们已经控制了大门,人员车辆出入均受他们控制。”
  郭珺还说,9月9日,民泰物业将小区会馆中心大楼内的活动中心的门给砸坏,并于次日将里面原有的健身器材搬到了室外小广场,然后将自己的办公桌搬进屋内。“这种强行野蛮行为,我们很难忍受。对于业委会的不当操作,我们已经向法院提起诉讼。”
  业主委员会:
  招标程序合法,不存在暗箱操作
  记者电话联系到文昌山庄业主委员会代主任李先生,李先生称他对福成物业的服务并不满意,小区内道路出现坑洼,物业也没管。早在今年6月份,他曾召开业主大会,业委会得到授权进行物业服务采购项目,程序操作没问题。8月20日,小区召开业主大会,由于业主意见不合,所以未能表决确定中标单位。他还表示,他确实给民泰物业盖过章,“给他们三个月的试用期,如果他们的服务得到业主们的认可,那我很欢迎他们进来。”
  业委会成员王女士告诉记者,她认为此次招标程序不合法、操作违规。她解释,小区在招标前并没有召开过业主大会,也就说业委会并没有得到大会授权便进行招标;招标代理公司在《招标文件》第五章评标程序中明确规定“检查投标文件,经确认后由投标工作人员当众拆封、宣读”,而事实上,该代理公司在收到投标文件后没有当众拆除和宣读各投标文件,而是把各投标单位的工作人员和被业委会派去监督的她全部清退。“最后怎么确定两家中标候选单位的,我们不得而知。这里面是不是存在暗箱操作的现象?”
  房管部门:
  因超期不换届,现业委会不被认可
  长清区房管局物业科相关负责人对此表示,早在2005年左右,文昌山庄最初成立了业主委员会,并已备案,而按照规定,该业委会早已该换届,然后向房管局备案,但是该小区一直没有召开业主大会进行换届,且委员会成员大部分已经更换。房管局并不认可文昌山庄现在的业主委员会,自然也没法认可业委会与物业公司签订的合同,且此次招标业委会也没有向房管局备案。“业委会不受认可,所以一切都是基于不合法的基础上。”
  该负责人还表示,据他了解,目前文昌山庄的业主们意见不统一,有的支持这家,有的支持那家,也有的无所谓。要解决现在的问题,文昌山庄业主委员会可以找到文昌街办,组织召开业主大会,组建新的业委会班子,向房管局备案后,由新的业委会按照程序进行招标,最终确定一家物业公司。
  长清区文昌街道办事处相关领导向记者表示,他们已找到相关人员约谈此事,该管的绝对管,不在业务范围内的也会积极协调有关部门,争取尽早帮助小区恢复“和平”。
  相关链接
  物业相关规定
  一、《济南市物业管理招标投标管理办法》第十条:招标人自行组织实施招标活动的,应符合下列规定:
  (一)招标人是物业建设单位或相关物业产权人的,其法人代表(负责人)或其代理人应参加招标工作小组;招标人是业主委员会的,应有业主大会授权。
  (二)招标工作小组成员中与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员应占成员总数的50%以上。
  (三)具备自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力。
  二、《济南市物业管理招标投标管理办法》第十二条:招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书前10日,持以下材料到市房产管理局备案:
  (一)招标公告或者投标邀请书;
  (二)招标文件;
  (三)新建项目需提供建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划详图;
  (四)重新选聘物业管理企业的物业管理项目需提供原物业管理服务合同;
  (五)法律、法规和规章规定的其他材料。
  上述招标材料有违反法律、法规、规章及本办法规定的,主管部门应要求招标人改正后方可备案。
  三、《山东省物业管理条例》第六十八条:解除或者终止物业服务合同,应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当提前六十日通知。
 
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