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物业潜在责任风险规避蓝皮书(上)

在日常工作中,开发单位和物业企业往往对一些潜在的风险因素导致的各类纠纷束手无策,如开发商设计规划时存在的缺陷所引发的事故、小区物业服务过程中没能及时消除隐患而引发的纠纷、物业公司没有尽到安全警示义务导致承担相应的责任、业主人身及财产出现问题后的责任划分等等,究竟如何才能消除潜在的风险因素?笔者根据在工作过程中遇到的各类真实案例分析总结出如下几点预防措施,供物业同仁参考,希望给物业企业以警示。


开发单位在设计规划中存在的风险及排除

开发单位在设计规划时一定要对房屋、公共设施设备、公共部位、场地等在日后的使用功能上是否适宜,同时在安全性能上是否存在缺陷进行全面考虑。

1、娱乐设施设计

小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段,尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生,也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。(如确需安装,应在醒目位置加装使用说明及安全警示,以提醒业主正确使用,同时物业服务企业要定时检修,发现安全隐患,及时排除)。在法律上,任何一处公共设施的所有人或管理者,应保证此公共设施不危及人身财产安全,对此公共设施负有监督管理的责任;如果公共设施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患,最终导致人身伤害,按照《民法通则》的规定,其监管人必须承担相应的责任。

2、小品设计

(1)尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品,水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落;玻璃饰品易碎、易脱落;

(2)金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性,不宜过多,安装要牢固,不能影响正常通行,不要出现刮碰现象;

(3)小区内尽量不要配置喷水池,如果非要设置,水池的深度以20厘米为好,不宜太深,如果非要设置深水池,四周一定要设置护栏或其他安全防护设施(并在醒目位置加装明显的警示标志),避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害;

(4)拱桥的设置不宜过高(踏步做好防滑处理),避免老年人或儿童在行走时跌倒;

(5)流经小区的河流(自然形成)要根据实际情况进行有效的整体规划(关键部位要增加必要的防护措施),不能留有安全隐患;

(6)其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。
3、房屋设计

(1)各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定,车库的净高应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定(北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高,导致业主受伤的案件,最终判决开发单位败诉);

(2)外墙尽量不要设置过多过宽的外沿,装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料(如:瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等),并且施工时要严格按施工程序进行,防止日后脱落,造成人员伤亡(《民法通则》第一百二十六条规定,建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任);

(3)小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻,但不能设置带尖头的铁栏,注意考虑儿童的人身安全问题;

(4)女儿墙亦要设计成防攀越的,女儿墙栅栏高度一般要高于50厘米;

(5)楼道的扶手间隙不宜过大(应严格执行国家建设标准),防止儿童从间隙处坠落;

(6)楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁,应采用专用锁(并在箱体表面张贴明显的安全警示标志),楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄而触电);

(7)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空抛物现象(深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示);

(8)工程竣工时,要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除,不留安全隐患;

(9)电梯的设计及调试安装一定要到位(并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格,在电梯轿箱内张贴安全使用须知,告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案,必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备,以保障通信畅通),尽量避免在电梯运行过程中出现故障,导致人员被困而出现不必要的损失。

4、路面、地面设计

(1)路面和地面的选材,尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料(以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人),即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理;如果采用方砖铺设,在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合,不能留有掌宽空隙,防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤;

(2)路灯设置不必多,只需满足一定的光照度就可以,灯座要耐锈蚀,牢固,防日晒雨淋,不怕台风,接头处做好绝缘处理;有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯;

(3)路面的坡度不能过大,特别是东北地区,雪后路面比较滑,基础要做好,防止日后出现塌陷,给业主和车辆带来安全隐患;

(4)设计有路边停车位的道路,应在设计时充分考虑后期物业管理中对车辆占道停放的管理,尽可能在设计时达到如下标准:两侧停车位成对称性分布,尽量避免单边规划停车位。对规划无停车位的道路,建议按单行车道予以分割。此举可有效制止道路两侧的车辆停放问题,满足消防部门的要求,同时又能有效降低道路安全风险;

(5)排污、市政等各类井盖的设计尽量不要出现在道路当中,避免车辆碾压,形成安全隐患;

(6)从设计上做好道路的排水工作,避免积水影响行走;

(7)道路设计避免有急转弯,增加转弯处的视角,以有利于安全行车,必要时应设计有广角镜。
5、绿化设计

(1)绿化带灌木品种的选用(尤其是大型物业小区)不必设计得太名贵、繁多。配置原则是大方得体,错落有致,合理选择枝条少、无刺等背阴喜阳易于养护的植物;

(2)尽量避免在阳台上设置花盆,如果非要设置,要考虑到设置花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便以及花盆坠落伤人等问题产生的纠纷;

(3)园区不适宜种植一些高大的乔木,日后成材,会影响采光,造成摄像死角和枯枝、断枝伤人等事故。

6、公共设施设备的外观设计

(1)地下车库的通风口、变压器、泵房等的外观一般都进行装饰,装饰时要考虑其耐久性、抗腐蚀性和安全性,去除多余的附属装饰,实用就好,并在四周设置防护设施,不能只注重美观而存在安全缺陷。如果设置和管理不当,这些设施将可能给业主人身、财产造成损害。作为设施的设置者或管理者,将可能因设置、管理不善,构成侵权法上的过失,而面临受害业主或其他受害人要求承担损害赔偿责任的问题;

(2)存在人防工程的要明确管理者及责任。

7、管井设计

排污井、管道井、电梯井、电信井等的设置一定要考虑不能设置在业主及车辆经常通过的甬道和通道上,井盖一般要选用抗压材料,必要时在四周考虑设置护栏或其他安全防护设施,防止业主、车辆不小心跌入,造成人员伤亡及财产损失。

 
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