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《荣成市物业管理办法》

第一章  总则

第一条  为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐社区建设,依据国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律法规,结合我市实际,制定本办法。
第二条  本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条  市房地产管理局负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
市建设、城管、财政、民政、物价、公安、环保、工商等有关部门,按照各自职责,共同做好物业管理工作。
第四条  各镇政府、街道办事处具体组织本辖区业主大会和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责。调解处理物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的相互关系。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理,协助镇政府、街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第二章 新建物业及前期物业管理

第五条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向市物业主管部门申请划分物业管理区域。
市物业主管部门应当自受理申请之日起20日内,在征求镇政府、街道办事处、建设行政主管部门等单位的意见后进行划分登记,并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第六条  物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
物业管理区域划定后,确需调整的,由市物业主管部门按照本办法的规定重新进行划分登记,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到50%以上的业主同意。
第七条  建设单位应当按照不低于建设工程项目总建筑面积的5‰的标准在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于100平方米,零星(插建、改建)物业不得少于50平方米,且具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于20平方米。
物业服务用房由建设单位无偿提供,属于业主共有。
第八条  住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于50平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房,应当按照规划要求进行配套建设。
住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校,属于政府所有,建设投资由政府承担,具体投资来源须在项目建设条件意见书中载明。
第九条  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分。按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明,并优先为业主提供服务。
第十条   物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和公用车库的车位,下同)的归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,建设单位不得销售。
第十一条  住宅小区内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金,统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费),并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减,交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有,具体按照省建设行政主管部门规定执行。城市基础设施配套费按照威海市政府制定的标准收取。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。 
第十二条 市建设行政主管部门在进行建设工程规划和设计审查时,应当就小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求物业主管部门和专业经营等单位的意见。
第十三条  建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起30日内,与相关专业经营单位办理专业设施设备产权移交手续。专业经营设施设备办理产权移交后,建设单位应当协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
第十四条 本办法实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。具体按照威海市政府的规定执行。
第十五条  建设单位应当选聘物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。 
第十六条  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,投标人少于3个或者住宅规模较小的,经市物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位与选聘的物业服务企业应当签订书面的前期物业服务合同,并报市物业主管部门备案。
第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报市物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
第十八条  建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护和管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第十九条  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。
第二十条  前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十一条  新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:
(一)所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设;
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
(三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量表;
(四)生活用水纳入公共供水管网,并安装分户计量表;
(五)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量表和供热分户控制装置;
(六)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位; 
(七)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;
(八)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
(九)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;
(十)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(十一)住宅小区分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地设置有效的隔离设施;
(十二)法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合验收,接受市建设、物业管理等有关部门的监管,并向市建设行政主管部门办理综合验收备案手续。
建设单位组织工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与监督。
第二十二条  建设单位交付住宅物业时,应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
第二十三条  建设单位应当在市物业主管部门、镇政府、街道办事处的监督下,按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主名册;
(五)物业管理必需的其他资料。 
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。
第二十四条  建设单位应当按项目规划建筑面积不低于3元/平方米的标准,为其建设的项目提供物业启动资金,主要用于物业服务用房的装饰装修、企业办公设施设备及服务器具的配置等。

第三章 业主及业主大会

第二十五条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第二十六条  业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第二十七条  物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第二十八条  符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
(一)业主已入住面积的比例达到50%以上;
(二)业主已入住户数的比例达到50%以上;
(三)自首位业主入住之日起满两年且入住户数比例达到25%以上。
第二十九条  符合首次业主大会会议召开条件的,镇政府、街道办事处应当在30日内组建业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。
筹备组由7人以上不超过15人的单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主、镇政府、街道办事处、社区居委会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的50%。
筹备组应当自成立之日起10日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。    
第三十条  筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则和选举办法; 
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,在物业管理区域内公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。
第三十一条  管理规约应当对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
第三十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。   
第三十三条  业主大会履行下列职责:
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举、撤换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金); 
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第三十四条  业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未作约定的,按照下列规定确定:
(一)按照业主户数计算的,一户计算为一票;建设单位未出售的专有部分,计算为一票;
(二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。
业主身份以及建筑面积的确认,以不动产登记簿或其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第三十五条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
业主大会会议采用集体讨论形式时,物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
业主大会会议采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告。
不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由管理规约或者临时管理规约规定。
第三十六条   业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。
有下列情形之一的,业主委员会应当召集召开临时业主大会会议:
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的,经业主申请,由镇政府、街道办事处负责组织业主召开业主大会。
第三十七条 业主大会决定本办法第三十三条第(五)和第(六)项规定的事项,应当经专有部分建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第三十三条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第三十八条  业主委员会是业主大会的执行机构,依照国家有关法律、法规和业主大会的授权在物业管理区域内开展活动。履行下列职责:
(一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; 
(三)执行业主大会的决议、决定; 
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; 
(五)监督管理规约的实施; 
(六)业主大会赋予的其他职责。
第三十九条  业主委员会由业主大会会议选举产生,由3人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过5年,可连选连任。 
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员,主任、副主任可以兼任执行委员。 
执行委员负责业主委员会的日常事务工作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居委会任职。 
第四十条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向市物业主管部门和镇政府、街道办事处备案: 
(一)业主大会会议决议;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员名单和基本情况;
(五)法律、法规规定的其他资料。
市物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起10日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。 
业主大会议事规则、管理规约和业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内书面告知市物业主管部门和镇政府、街道办事处。
第四十一条   业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。  
业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,可以邀请社区居委会派人参加会议。 
业主委员会会议应当有2/3以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。
业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起3日内,将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。
业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。
第四十二条 业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。
原业主委员会应当及时将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会;不及时移交的,镇政府、街道办事处应当协调督促其移交。
第四十三条   业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格: 
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;
(二)拒不履行委员职责的;
(三)业主委员会过半数委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格的;
(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的; 
(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。        
决定终止业主委员会委员资格的,业主大会应当同时选举新的业主委员会委员继任。
第四十四条  业主大会和业主委员会开展工作的经费及执行委员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担。具体办法与标准由业主大会决定。使用情况每年应当以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。

第四章 物业管理服务

第四十五条  从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,按照国家有关规定取得物业管理资质证书,并在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
从事物业管理的人员应当按照有关规定取得职业资格证书后,方可上岗。
第四十六条  物业服务内容主要包括下列事项:
(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域环境卫生的维护;
(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;
(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
(七)物业服务档案和物业档案的保管;
(八)其他物业管理事项。
第四十七条  业主委员会经业主大会授权,与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
物业服务合同签订后,业主有权进行查询。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起10日内,向市物业主管部门备案。
第四十八条 解除或者终止物业服务合同,应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当提前60日通知。
物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行下列交接义务:
(一)移交保管的物业档案、业主档案、物业服务档案;
(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;
(三)移交物业服务用房;
(四)清算预收、代收的有关费用;
(五)使用启动资金购置的办公设备、服务器具等;
(六)法律、法规规定的其他事项。
物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
第四十九条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
第五十条  市物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。
物业服务企业应当定期向市物业主管部门报送信用档案信息、统计报表等相关资料。
第五十一条  物业服务收费遵循合理、公开的原则,以合理成本费用为基础,结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。住宅类物业服务收费实行政府指导价;非住宅物业服务收费实行市场调节价。
住宅类物业服务收费办法及标准,由市价格主管部门和市物业主管部门制定并报市政府批准后执行。
已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准由双方约定。 
第五十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。
第五十三条  物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。 
物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。
第五十四条  住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第五十五条  占用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。
业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的,场地使用费属于全体业主共有。
业主大会或者业主委员会可以委托物业服务企业或者其他管理人收取,并支付一定比例的报酬。
第五十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,并协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员维护物业管理区域内的公共秩序时,保安人员应当遵守国家有关规定,履行职责,不得侵害公民的合法权益。
第五十七条 市物业主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第五十八条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为: 
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;
(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关行政管理部门。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十九条  业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。
未统一规划设计安装太阳能的住宅,业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的,应征求顶层业主的意见,在确保不破坏屋面、影响房屋安全的情况下,物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
第六十条  业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务企业。
业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。
第六十一条  供热、供气、有线电视、通讯、消防、市政设施工程等单位因更新改造、维修、养护等需要在物业管理区域内占用、挖掘道路及公共场地、架设管线的,施工企业应当与该区域物业服务企业签订工程施工管理协议,并承担恢复原状责任。
第六十二条  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。 
业主拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第六十三条  业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议包括下列内容:
(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;
(二)允许施工的时间;
(三)废弃物的清运与处置;
(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;
(五)禁止行为和注意事项;
(六)装修保证金的收取和退还;
(七)违约责任;
(八)其他需要约定的事项。
第六十四条  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝和阻碍。
第六十五条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。
第六十六条  新建物业实行质量保修金制度。
建设单位应当在新建物业交付前,按照物业建筑安装总造价3%的比例,一次性向市物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。 
建设单位购买了工程质量责任保险的,所承保物业可不交存物业质量保修金。
通过住宅性能认定的物业,建设单位交存物业质量保证金的比例可适当降低。
第六十七条  建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经市物业主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。 
第六十八条  物业分部工程质量保修期限届满后,建设单位履行了法定保修责任的,市物业主管部门应当将与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。 
第六十九条  市物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理,具体按省建设行政主管部门规定执行。 
第七十条  物业保修期届满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。
业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利。
第七十一条  业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。
第七十二条  物业保修期届满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担;业主可以委托给物业服务企业承担。
第七十三条  住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行。
第七十四条  物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输、邮政等专业经营设施设备,属于相关专业经营单位所有。专业经营单位应当依法承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
前款规定的业主专有部分以外的相关管线和设施设备包括变电(住宅楼用户电表向电源侧)、供水(住宅楼用户水表向水源侧,含二次供水)换热和燃气调压等设施设备及相关管线和计量器具。
第七十五条 物业管理区域内应由专业经营单位负责维修、养护的物业项目出现问题,物业服务企业应积极协调有关部门解决。
专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当予以配合。
第七十六条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。 
第七十七条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第六章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

第七十八条 各镇政府、街道办事处的社区管理机构,具体指导、协调物业管理的有关工作。
第七十九条  物业管理、城管、公安、建设、环保等部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式,对违法行为及时作出处理。
第八十条  实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由镇政府、街道办事处负责召集,社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。 
联席会议主要协调下列事项:
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题; 
(三)物业管理区域内发生的突发事件;
(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;
(五)需要协调的其他物业管理事项。
第八十一条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居委会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。 
第八十二条  有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动,业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。
第八十三条 对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,应当采取措施逐步进行改造整治。
旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金,由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。
旧住宅区的范围,由市政府划定并予以公布。
第八十四条  旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,在规划许可的情况下,可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。
改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用,改造整治后仍由其给予补助。
第八十五条  旧住宅区改造整治完成后,镇政府、街道办事处应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理,由社区居委会组织实施。
第八十六条  未建立专项维修资金制度的旧住宅区,业主应当按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定,代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的,主要用于补充专项维修资金。

第七章 附则

第八十七条 违反本办法规定,由市物业主管部门依照国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的规定予以处罚。
第八十八条 公有住房制度改革后原产权单位自行管理物业的,参照本办法执行。
第八十九条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
本办法所称业主,是指物业管理区域内的房屋所有权人。
本办法所称物业,是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备等。
本办法所称共用部位,是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备,是指物业区域或者单幢住宅内,由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性停车场(车库、地下防空室)、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第九十条  本办法由市房地产管理局负责组织实施。
第九十一条  本办法自2009年11月1日起施行。1998年10月12日荣成市人民政府发布的《荣成市城市住宅小区物业管理暂行办法》(荣政发〔1998〕49号)同时停止执行

 
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